Dom si našiel kupca menej často

Americká asociácia realitných maklérov NAR zverejnila údaje 12. novembra. Po zohľadnení sezónnosti zodpovedali októbrové predaje tempu 3,75 milióna nehnuteľností ročne. Naposledy bolo tempo také slabé v auguste 2010. Ide o dokončené predaje už existujúceho bývania; novostavby sa sledujú osobitne.

Číslo 3,75 milióna si teda nečítaj ako počet domov predaných za jediný mesiac. Hovorí, koľko obchodov by sa uzavrelo za rok, keby októbrové tempo vydržalo. Nie je to predpoveď na ďalších dvanásť mesiacov.

Prečo môže ubudnúť obchodov skôr, než klesne cena

Hlavný ekonóm NAR Lawrence Yun spája slabý predaj s drahými hypotékami. Predstav si kupujúceho, ktorý má pevný mesačný rozpočet. Ak mu banka vypočíta príliš vysokú splátku, kúpu odloží. Majiteľ, ktorý sa nepotrebuje sťahovať, zatiaľ nemusí zlacniť. Obchod sa jednoducho neuskutoční.

Medián zachytáva iba uzavreté obchody. Zoraď predané nehnuteľnosti od najlacnejšej po najdrahšiu. Medián je cena uprostred. Ak sa predá menej lacnejších bytov, prostredná cena môže stúpnuť aj bez toho, aby zdražel konkrétny dom.

Celonárodný údaj navyše zakrýva miestne rozdiely. Na severovýchode USA bol októbrový medián medziročne vyšší o 3,2 %, zatiaľ čo na juhu klesol o 0,4 %. Z národného čísla preto nevyčítaš, za koľko by si predal nehnuteľnosť v konkrétnej štvrti.

Kto zarába na cene a kto na podpise zmluvy?

Môj pohľad: pri realitnej kancelárii by som začal počtom uzavretých obchodov. Ak má sprostredkovateľ podobnú províziu za jeden predaj ako vlani, menej podpisov znamená menej príjmov. Mierne vyšší medián cien mu tento výpadok nemusí nahradiť.

Pri prenajímateľovi by som otvoril inú časť výkazu: koľko bytov je obsadených a aké nájomné skutočne inkasuje. Slabšie predaje v okolí môžu skomplikovať budúci predaj budovy, ale samy osebe neznížia nájomné dohodnuté v existujúcej zmluve.

Čo sledovať nabudúce: v októbri by pri vtedajšom tempe predaja vystačila zásoba ponúkaných nehnuteľností na 5,1 mesiaca, v septembri na 4,7. Ak tento ukazovateľ porastie ďalej, pozri sa, či pribúdajú ponuky, alebo sa len pomalšie predávajú. Až spolu s miestnymi cenami ti to napovie, či kupujúci skutočne získavajú priestor vyjednávať.

Zdroje

NAR: októbrové predaje, ceny a zásoba existujúceho bývania · 12. 11. 2026

Reuters: americký trh práce a pokles predaja bývania na viac než 16-ročné minimum · 12. 11. 2026